매일 경제

2020년대 초반 저금리로 부동산 시장이 호황을 누렸다.

소액의 자본금으로도 알짜 부지에 고급 하이엔드 오피스텔과 대형 오피스를 개발하는 일이 가능했다.

시장이 과열됐다는 경고의 목소리도 나왔지만 높은 수익을 위해 무리하게 사업이 진행됐다.

하지만 내수 경기침체와 고금리가 시작되면서 모든 게 ‘올스톱’됐고 위기가 찾아왔다.

PF(프로젝트파이낸싱) 우발 채무가 현실화됐고 여러 사업장들이 경·공매로 넘어갔다.

CBRE투자자문의 윤형철 대표는 지금과 같은 시장 분위기에선 부동산 사업 초기 단계부터 매각까지의 전 과정에 대한 계획을 꼼꼼히 세워야한다고 조언한다.

윤 대표는 “암울해진 부동산 시장을 보면서 시행사나 투자자들이 부동산 사업 실패에 대한 두려움이 생겼다”라며 “개발을 기획하면서부터 어떤 식으로 운용 및 매각을 하는지도 함께 고려해야만 사업에 성공할 수 있다”고 했다.

지난 2월 출범한 CBRE투자자문은 상업용 부동산 거래 자문을 포함해 투자, 자금 조달, 대출 등 사업 초기부터 청산까지 모든 단계에 걸친 종합 자문 서비스를 제공한다.

CBRE투자자문을 이끄는 윤 대표는 한화건설, 메리츠증권 등을 거쳤고 마곡 CP4 매입용 자금 조달, 디타워 돈의문 PF 리파이낸싱(재융자) 등 다수의 개발 사업에서 자금 조달 업무를 진행한 부동산 금융 전문가다.

윤 대표는 기관투자자나 금융사, 혹은 영세한 시행사들까지 모두 목표 수익률과 사업의 성격, 투자 스타일이 모두 다른데 이에 맞게 자금 구조를 짜서 사업을 시작할 필요가 있다고 말한다.

그는 “상업용 부동산 시장에선 투자 시 구조화금융을 활용하는 게 안착돼 있지만 기업이나 엔드 유저(최종 이용자)들에겐 이 개념이 아직 낯설다”라며 “기업들이 갖고 있는 자산을 유효하게 개발하려는 수요가 많은 만큼 수익이 나게끔 에쿼티(자기자본), 대출금 투자 비율을 섬세하게 짜야한다”고 했다.

일례로 온라인 패션 플랫폼 기업인 무신사는 서울 성동구 성수동2가 271-22 일대를 매입해 ‘무신사 캠퍼스 E1’으로 개발했다.

현재도 국내 IT(정보기술) 기업들이 사옥, R&D(연구개발)센터 등을 직접 개발에 나서고 있어 부동산 투자시장과 긴밀하게 소통하고 있다고 윤 대표는 말한다.

윤 대표는 “중·고금리가 당분가 지속된다는 가정하에 부동산은 효율적인 투자를 통해 목적을 달성해야 한다”며 “철저하게 계획된, 그리고 완결성 있는 부동산 투자 사례가 하나둘 씩 나온다면 시장 전체적으로 전화위복이 되는 시기가 생각보다 빨리 찾아올 것”이라고 했다.

CBRE투자자문은 글로벌 종합 부동산 솔루션 기업인 CBRE그룹의 광범위한 인적, 글로벌 네트워크를 적극 활용하고 부동산과 금융을 연계해 고객 맞춤형 투자자문 서비스를 제공할 방침이다.