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신생 한가람피엔씨가 시행 맡아…미래에셋대우·KB증권 100억 투입

[톱데일리] 신생 시행사 한가람피엔씨가 신세계 평창동 토지 매입으로 벌써 수백억원의 이득을 봤다. 토지 매입 이후 공시지가가 가파르게 상승했다는 이유에서다. 호재는 이뿐만이 아니다. 원래 한가람피엔씨는 원룸촌을 건설하기 위해 평창동 땅을 사들였지만, 공사 준비 기간 동안 주택법 시행령이 변경되면서 소형 아파트촌을 건설할 수 있게 돼 한층 더 높은 사업수익을 기대할 수 있게 됐다.

16일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 한가람피엔씨가 보유한 필지(재고자산)는 지난해 기 준 총 면적 1만3048제곱미터(㎡, 3947평)이며 토지 구입가격에 각종 부대비용을 더한 재고자산 매입원가는 약 455억원으로 나타났다. 같은 기간 해당 필지의 공시지가는 683억원으로 한가람피엔씨는 부동산 가격 상승으로 최소 228억원의 평가차익을 얻은 것으로 볼 수 있다.

아울러 최근 한가람피엔씨는 종로구청으로부터 주택건설사업계획 변경 승인을 얻어냈다. 오는 2026년 3월 말까지 연면적(각층의 바닥 면적의 합계) 3만1336㎡(9479) 부지에 소형주택 201가구를 짓겠다는 계획이다. 당초 계획에 비춰보면 전체 연면적은 유사하지만 세대수가 30가구 정도 줄었다. 전용 50㎡(15평) 크기의 원룸형주택을 전용 60㎡(18평) 소형주택으로 설계변경했기 때문이다.

한가람피엔씨가 사업계획을 변경할 수 있었던 건 지난 2022년 발효된 '주택법 시행령' 개정안 덕분이다. 개정안은 소형주택의 세대별 주거전용면적 상한을 기존 50㎡에서 소형 아파트 수준인 60제곱미터로 확대할 수 있도록 했다. 또한 원룸 형태 주택 건설만 가능했던 것을 세대별 주거전용면적이 30㎡ 이상인 경우 방을 3개까지 만들 수 있게 됐다.

한가람피엔씨의 설립일자는 평창동 토지 거래 시점 5개월 전인 2019년 5월이다. 이 회사 지분은 미래에셋대우가 45%, KB증권이 55%씩 각각 나눠 보유하고 있다. 한가람피엔씨 자본금은 약 4억원, 자본잉여금(주식발행초과금)은 96억원 정도다. 한가람피엔씨에 미래에셋대우가 45억원, KB증권이 55억원을 투입한 것으로 계산된다. 이밖에 미래에셋대우와 KB증권은 한가람피엔씨에 각각 5억원을 대여해줬다.

설립 초기 한가람피엔씨는 오케이캐피탈, 신한캐피탈, 시공테크, 벨에포크자산운용 등으로부터 단기차입금 약 510억을 6.5% 안팎의 금리로 빌렸다. 이는 시행사가 토지 매입 자금 확보를 위해 일으키는 '브릿지론' 성격으로 볼 수 있다.

앞서 한가람피엔씨는 신세계로부터 평창동 113-1필지 외 24필지와 단독주택 한 채 및 그 토지를 400억원을 조금 웃도는 가격에 인수한 것으로 알려진다. 여기에 더해 한가람피엔씨는 지난 2021년 7월 수십㎡ 규모의 필지 수개를 추가로 매입하며 '평창동 주거복합단지'를 준공할 채비를 마쳤다.

지난해 한가람피엔씨는 브릿지론을 대부분 상환했고, 대신 주식회사 주월을 대주로 약 550억원의 프로젝트파이낸싱(PF)을 다시 일으켰다. 주월이 한가람피엔씨에 빌려준 자금은 새마을금고, 웰컴저축은행, 우리금융저축은행 등 금융기관으로부터 조달한 것으로 파악된다. PF 대출금리는 6.3%로 브릿지론 보다 소폭 내려갔다.







톱데일리
신진섭 기자 jshin@topdaily.co.kr