매일 경제

정부가 지난해 6월부터 4차례에 걸쳐 주거정책심의위원회를 열어 전국적으로 부동산 규제지역을 대폭 해제했습니다. 최근 서울 전역과 경기 성남·과천·하남·광명에 지정됐던 조정대상지역과 투기과열지구가 서울에서 강남·서초·송파구(강남 3구)와 용산구만 남기고 모두 해제됐습니다.

규제지역에서 풀려나면 취득세나 종합부동산세, 양도소득세 중과가 배제돼 세금이 크게 줄고 주택담보대출비율(LTV) 완화로 대출이 확대됩니다. 또한 정부는 주택 거래 활성화를 위한 대출과 세금, 청약 등을 총망라한 정책들을 내놓고 있습니다. 이런 조치가 침체에 빠진 부동산시장을 살릴 수 있을지에 관심이 쏠리고 있습니다.

Q. 최근 부동산 거래절벽이라는데.

A. 국토교통부 주택 통계에 따르면 지난해 11월 기준 전국 주택 매매량은 48만187건으로 전년 동기(96만1397건) 대비 절반 이상 감소했습니다. 주택시장의 중요 척도인 미분양 주택은 작년 11월 기준 5만8027가구에 달했습니다. 한 달 전보다 미분양 주택이 1만가구 넘게 늘어난 것은 7년 만입니다.

거래가 없다 보니 집값이 떨어져 시세보다 전세금이 비싼 '깡통전세'나 집주인이 낮아진 전세금 일부를 돌려줘야 하는 '역전세' 현상도 심해지고 있습니다. 주택산업연구원은 2023년 전국 아파트 매매가격(실거래가)이 8.5%, 수도권 아파트 가격은 13% 하락할 것으로 예측했습니다.

Q. 주택 거래가 급감한 원인은.

A. 그동안 잇따른 부동산 대출 규제와 최근 기준금리 인상, 경기 불황 위기 등이 맞물리면서 부동산 거래 감소가 지속되고 있습니다. 가장 큰 이유는 기준금리가 크게 올라 대출 부담이 커져 집을 사는 게 힘들어졌기 때문입니다.

미국 연방준비제도가 수차례 금리를 인상하면서 한국은행도 이에 맞춰 기준금리를 올렸습니다. 우리나라의 기준금리는 2022년 1월 1.25%에서 올해 1월 3.5%까지 올랐습니다. 기준금리가 상승하면 은행 대출금리도 함께 인상돼 대출을 받아 주택을 구매하려는 수요가 줄어듭니다. 여기에 경기 침체로 인해 자금이 부족해지면서 신규 매수자들은 추가적인 집값 하락을 예상해 거래에 나서지 않고 있습니다.

Q. 정부의 부동산 활성화 대책은.

A. 정부는 건설경기 하락과 주택시장 경착륙을 막기 위해 부동산 규제 완화에 나섰습니다. 부동산 거래절벽 현상은 경제성장률 저하로 이어지고 건설사 부도 등 금융권에도 영향을 미칠 수 있기 때문이죠.

먼저 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역을 해제했습니다. 이로써 많은 지역이 다주택자가 되면 각종 세금이 늘어나던 것에서 벗어날 수 있게 됐습니다. 규제지역 내 다주택자는 그동안 집을 살 때 은행에서 돈을 빌릴 수 없었습니다. 하지만 앞으로는 다주택자도 집값의 30%(LTV)까지 대출을 받을 수 있게 됩니다. 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어듭니다.

민간택지 분양가상한제 적용 지역도 강남 3구와 용산구를 빼고 모두 풀었습니다. 분양가상한제는 높은 분양가의 신규 아파트 단지가 주변 부동산 가격을 올린다는 이유로 시행됐습니다. 상한제 대상에서 제외되면 전매제한 기간(5~10년 )과 실거주 의무(2~3년) 등 규제가 사라집니다. 규제지역에 해당하는 지역도 전매제한을 완화하고 실거주 의무를 폐지합니다.

국토부는 분양가 기준 최대 12억원까지만 가능했던 중도금 대출 제한을 없애고 1인당 5억원이던 중도금 보증 한도도 폐지했습니다. 신혼부부·청년에게 우선 배정되는 특별공급 물량에 대한 분양가 규제(9억원)도 사라지고 무순위 청약 자격 요건인 무주택자 조건 역시 폐지됐습니다.

Q. 시장의 기대와 반응은.

A. 전문가들은 규제를 푼 만큼 장기적으로 주택 구입 수요가 늘 것으로 보고 있습니다. 물론 기준금리가 높은 상황에서 거래가 활성화되기 어렵다는 회의적인 반응도 있습니다.

[이유림 경제경영연구소 인턴기자]