매일 경제

“부실한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정리도 시장의 논리대로 이뤄져야 한다. 높은 토지가격이 떨어져야 부동산 시장이 활성될 수 있다. 향후 정책적으로 시공사의 책임준공을 보완할 수 있는 사업 모델과 시행사가 자기자본 더 늘릴 수 있는 환경을 만들어줘야 한다.”

김경민 서울대학교 환경대학원 교수는 지난 24일 서울 중구 전국은행연합회에서 ‘한국경제의 뇌관 PF, 원인과 처방’을 주제로 열린 제29차 공개세미나에서 이같이 밝혔다. 이번 세미나는 경제금융협력연구위원회(GFIN)가 주최하고 매일경제신문이 후원했다.

GFIN은 김광두 국가미래연구원장(서강대 남덕우기념사업회 회장)이 지난 2015년 만든 경제교류와 협력을 위한 정기 모임이다. 국내 은행·증권·보험업계 등 금융권 최고경영자(CEO)와 실무자들이 한자리에 모여 경제·금융 분야의 협력 방안을 논의하고 학술 세미나·토론회 등을 진행하고 있다.

이날 세미나에서 김 교수는 “2022년 하반기엔 (채권시장이 불안해지면서) 시중에 유동성이 없었지만 지금은 시중에 유동성은 있지만 수익성 있는 사업장이 없다”며 “다만 디벨로퍼(개발업자)들은 지금이 지난 2008년 글로벌 금융위기 때보다 안좋다고 말한다”고 말했다.



김 교수는 PF 사업장의 수익성을 낮추는 요소로 높은 토지가격을 지적했다. 국내 아파트 가격은 지난 2022년보다 20~25% 빠졌지만 토지가격은 같은 기간 그대로라는 것이다.

김 교수는 “아파트 가격이 빠졌는데도 부실한 PF 사업장 정리가 되지 않았기 때문에 토지 가격이 그대로 유지된 것”이라며 “거기에 시공비가 30% 이상 오르고, 조달 금리도 거의 2.5배가 됐다”고 말했다.

이어 그는 “추후 부동산 시장에 살아난다고 해도 이렇게 높은 가격에선 돈 있는 디벨로퍼들이 들어올 수 없다”며 “금융당국이 향후 신용공여를 해서 PF 만기를 연장해주는 등의 조치를 더 취하면 오히려 좀비기업을 양산할 수 있다”고 말했다.



김 교수는 향후 부동산 PF 처방에 대해선 △시공사의 책임준공형 모델 보완 △시행사의 자기자본 투자 확대 등을 꼽았다. 책임준공은 정해진 기일 내에 시공사가 준공을 마무리하는 제도를 말한다. 기한 내에 건물을 완성하지 못하면 대출금, 지체상금 등을 시공사가 모두 떠앉게 된다.

그는 “시공사가 책임준공을 하다가 무너지면 하도급 업체까지 무너져 우리 경제가 위험해진다”며 “책임준공의 고리를 끊는 등 보완할 수 있는 모델이 필요하다”고 말했다. 이어 “금융사 등 시행사들은 자기지분을 더 넣든지, 작은 곳들은 합병해서 대형화해야 한다”고 덧붙였다. 자금력이 모자란 시행사들이 수분양자의 자금으로만 공사비를 충당하는 문재를 지적하는 것이다.



손경락 하나금융연구소 연구위원는 PF의 취약한 고리인 비은행권 브리지론에 대해 지적했다. 그는 “지난 2018년 이후로 국내 비은행권을 중심으로 PF 대출 규모가 약 2배 증가했다”며 “저축은행·캐피탈·증권사 등에서 브리지론 규모가 약 30조원을 넘어갈 것으로 본다”고 말했다.

또 그는 부실 사업장을 털어내는 동시에 업계 전체에 미칠 영향도 고려해야 한다고 봤다. 손 연구위원은 “시공사가 부도가 날 경우 결국 정상 사업장으로까지 번져 건설사 자체가 위험해질 수 있다”며 “사업장의 건전성을 주시하고 부실 전이에 대해 모니터링해야 한다”고 말했다.



손 연구위원은 끝으로 “현재까지 정부와 업계의 노력으로 부실이 전이되지 않고 있지만 향후 PF 시장에서 작동하지 않는 비즈니스 모델에 대해선 고민이 필요한 시점”이라며 “현재 중소형 건설사를 중심으로 책임준공이 제대로 이행되지 않고 있는데 이를 어떻게 보강해야 할지 생각해봐야 한다”고 말했다.

이어 그는 “해외는 시행사가 자기자본을 20% 이상 납입하지만 한국은 자기자본이 5% 미만인 곳이 대부분이라 여기에서 많은 문제가 파생된다”며 “시행사가 납입하는 자기자본의 비율을 높여야 한다”고 말했다 .