매일 경제

(서울=연합뉴스) 심재훈 기자 = 최근 온라인 커뮤니티와 소셜미디어(SNS)에서는 '서울 집값이 평균 10억 원을 돌파했다'는 언론 보도가 주목받았다.

온라인 커뮤니티와 관련 뉴스 댓글에서는 "이제 서울에선 10억원이 없으면 집 한 채도 못 사는 거냐?", "강남은 이미 아파트 한 채에 수십억 원이다", "서울도 지역에 따라 10억 원이 안 되는 아파트도 많다" 등 다양한 의견이 쏟아졌다.

그렇다면 정말 서울 집값이 10억 원 시대를 맞은 것일까.

이 주장의 근거는 무엇이고, 왜 기관마다 수치가 다르게 나올까? KB국민은행, 국토교통부, 한국부동산원 등 주요 기관들의 데이터를 비교하고 통계 차이의 원인을 분석해 '서울 집값 10억 원 시대'를 검증해봤다.

결론부터 말하자면 서울 주택 평균 매매 가격이 10억 원을 돌파했다는 주장은 'KB국민은행 통계 기준'으로는 사실이다.

그러나 이는 단독, 연립까지 포함한 민간 시세 기준 통계로, 국토부 실거래가나 부동산원 기준으로는 아직 10억 원에 미치지 못하고 있다.

이러한 통계 간 차이는 조사 방식, 주택 유형 포함 범위, 표본 등에 따른 것으로, 수치를 인용할 때는 반드시 기준과 출처를 확인해야 하고 숫자 그 자체보다도 집값 상승 흐름과 지역별 편차에 주목하는 것이 중요하다.

하지만 분명한 것은 최근 서울 부동산 시장이 금리 인하 기대감, 공급 부족 우려, 그리고 강남권 재건축 기대감 등 복합적인 요인으로 심상치 않은 상승 분위기를 보이고 있으며, 이에 따른 매물 감소와 계약 파기 현상까지 나타나고 있다는 점이다.

이러한 부동산 시장의 과열 분위기는 정부의 향후 부동산 정책 방향에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.

◇ KB국민은행 "서울 평균 주택값 10억원 넘어" KB국민은행의 지난 5월 'KB주택시장동향'에서 서울의 주택(아파트·단독·연립주택 포함) 평균 매매가격은 10억398만 원을 기록하며 사상 첫 10억 원 시대를 열었다.

이는 지난 4월 9억9천246만 원이던 평균 매매가보다 1.16% 상승한 수치로, KB국민은행이 주택 가격 조사를 시작한 이래 역대 최고가 기록이다.

'KB주택시장동향'은 전국 공인중개사무소의 시세 정보와 전문가 의견을 종합해 산출되며, 아파트뿐 아니라 단독주택, 연립주택 등 모든 주택 유형을 포괄해 평균을 낸다.

시장의 전반적인 체감 가격과 호가(부르는 가격)를 반영하는 성격이 강해 대중적인 지표로 널리 인용된다.

서울 집값이 '평균 10억 원'에 진입했다는 근거는 바로 이 KB국민은행의 '전체 주택' 평균 매매가격 통계다.

예를 들어 강남구 도곡동 소재의 A아파트(전용 84㎡)는 2024년 말 기준으로 19억 원에 매물로 올라온 바 있는데, 이는 중개업소 시세에 포함돼 평균 가격을 끌어올리는 데 영향을 미친다.


반면 정부 기관의 공식 통계에서는 아직 '10억원 시대'에 진입하지 않은 것으로 나타난다.

국토교통부가 운영하는 '실거래가 공개시스템'에 따르면 올해 1분기 서울 아파트 평균 실거래가격은 약 9억5천만 원 수준이다.

이는 실제 계약서에 기반한 실거래 신고 자료이므로 가장 현실적인 가격 지표로 간주한다.

또한 한국부동산원이 발표한 지난 4월 기준 '주택가격 동향 조사'에서도 서울 아파트 평균 매매가는 약 9억6천만 원 선에 머물고 있다.

부동산원의 통계는 감정평가사 조사와 시세 변동률 추정치를 반영하는 방식으로, 실거래가와 시세의 절충점에 가까운 지표다.

실제로 지난 5월 기준 강동구 고덕동 B아파트(전용 84㎡)는 10억2천만 원에 실거래됐고 노원구 상계동 C아파트(전용 59㎡)는 6억8천만원, 마포구 아현동 D아파트(전용 84㎡)는 13억원대로 실거래되는 등 서울도 지역에 따라 온도 차가 컸다.

◇ 왜 서울 집값 통계가 다를까 서울 주택 평균 매매 가격이 10억 원을 넘었는지 여부가 기관마다 다르게 나타나는 이유는 조사 방식의 차이와 주택 유형의 포함 범위, 통계 지표의 유형 차이 등으로 볼 수 있다.

우선 조사 방식의 차이로 KB국민은행은 전국 공인중개업소와 전문가 의견을 바탕으로 가격을 추정한다.

이는 실제 계약 가격보다는 중개업소가 제시하는 매물 가격, 즉 '호가'의 영향이 크며, 전수조사가 아닌 표본 추출 조사로 이뤄진다.

이처럼 KB 시세는 실거래 가격이 아닌 '호가'가 포함돼 있어 시장 체감 수준은 반영하지만 실제 거래 흐름과는 괴리가 있을 수 있다.

반면 국토부는 부동산 매매 계약 이후 실거래가로 신고된 가격을 집계하므로, 실제 거래가를 반영한다는 점에서 신뢰성이 높다.

한국부동산원은 감정평가사들이 표본 주택을 중심으로 시세를 추정해 가격을 집계하는 방식으로, 실거래가와 시세의 중간 형태로 이해할 수 있다.

주택 유형의 포함 범위도 통계에 영향을 미친다.

KB국민은행은 아파트뿐 아니라 단독주택, 연립주택을 모두 포함한 '전체 주택' 기준으로 평균을 산출한다.

이에 반해 국토부와 부동산원은 대부분 아파트에 초점을 맞추고 통계를 작성한다.

아파트 외 유형은 지역·연식·규모에 따라 가격 편차가 크므로, 포함 여부에 따라 평균 매매 가격이 달라질 수 있다.


통계 지표의 유형 차이도 주목할 필요가 있다.

평균값은 고가 주택의 영향을 크게 받는다.

예를 들어 강남구나 용산구의 초고가 아파트가 거래되면 전체 평균을 끌어올리는 효과가 발생한다.

반면 중윗값은 모든 거래를 가격순으로 나열했을 때 딱 중간에 위치한 거래가격을 의미하므로, 극단적인 고가나 저가 거래의 영향을 상대적으로 덜 받는다.

서울에서 5억원대 아파트 1천건과 50억원대 아파트 100건이 동시에 거래된다면, 평균은 왜곡되기 쉬우나 중윗값은 시장의 '체감 수준'에 더 가깝게 나타날 수 있다.

이처럼 같은 서울 주택 평균 매매 가격을 두고도 기관별로 다른 이유는 조사 방식과 표본, 기준 시점, 주택 유형 포함 여부가 다르기 때문이다.

◇ 금리 인하 기대감 등에 서울 집값은 상승세 기관의 통계에 따라 서울 주택 평균 매매가의 10억원 돌파 여부는 다를 수 있지만, 서울 집값이 오르고 있는 흐름 자체는 관련 통계 모두 공통적으로 보여준다.

KB통계에 따르면 서울 전체 주택 평균 매매가는 2024년 말과 비교해 5월까지 약 2.8% 상승했고, 부동산원도 같은 기간 약 1.9% 상승률을 기록했다.

특히 강남, 서초, 마포 등 인기 지역의 아파트는 5% 이상 오른 곳도 다수 존재한다.

부동산 전문가들은 서울 주택 평균 매매가의 상승세 배경으로 금리 인하 기대감, 전세 시장 회복세, 재건축 단지에 대한 기대감, 공급 부족 우려 등이 복합적으로 작용한 것으로 보고 있다.

한국은행이 기준금리를 동결 또는 인하할 가능성이 커지면서 시중 금리가 하향 안정화될 것으로 보는 시각이 우세하다.

이는 대출 이자 부담을 줄이고, 자산 시장에 자금을 유입시키는 요인으로 작용한다.

주택 구입 수요자 입장에서는 '지금 사두는 것이 낫다'는 판단을 하게 되는 것이다.


전세 시장 회복세도 중요하다.

2023년까지 침체했던 전세 시장이 2024년 하반기부터 회복 조짐을 보이며, 전세가율(매매가 대비 전세가격 비율)이 상승하고 있다.

이는 집을 사지 않고 전세로 거주하던 수요자들이 다시 매매 시장으로 유입될 가능성을 높이고 있다.

재건축 단지에 대한 기대감도 집값 상승의 기폭제다.

특히 강남권을 중심으로 안전진단 완화, 재건축 초과이익환수제 조정 등의 정책 변화가 예고되면서, 재건축 가능성이 높은 단지 위주로 매수세가 몰리고 있다.

일부 지역에서는 재건축 아파트가 일반 아파트보다 가격 상승 폭이 더 크다는 분석도 나온다.

공급 부족 우려 역시 주택 매매 가격 상승에 영향을 주고 있다.

서울은 신규 아파트 공급이 규제 및 인허가 절차로 제한되어 있고, 이에 따라 새 아파트 선호 현상이 심화하고 있다.

공급 부족에 대한 불안이 매수 심리를 자극하면서 매매가를 끌어올리는 구조다.

이외에도 대출 규제 완화, 정책 신호에 따른 기대 심리, 투자 수요 회복 등이 복합적으로 작용하면서 서울 집값 상승세를 견인하고 있다.

◇ 최근 강남 등 서울 일부 지역 부동산 과열 분위기도 최근 서울 일부 지역에서는 단순한 가격 상승을 넘어 시장의 과열 분위기까지 보이고 있다.

특히 강남권을 중심으로 매물이 급격히 사라지거나, 호가가 하루가 다르게 오르는 현상이 포착되고 있다.

우선 강남권의 경우 매도자들이 금리 인하 기대감과 집값 상승에 대한 기대 심리로 매물을 거둬들이거나, 호가를 대폭 올리는 경우가 많아 실제 거래할 수 있는 매물이 줄고 있다.

부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 6월 초 서울 아파트 매물은 1년 전보다 20% 가까이 줄어든 것으로 나타났다.

특히 강남 3구는 매물 감소 폭이 커서 시장의 공급 부족 우려를 가중하고 있다.

계약 파기 및 재계약 요구 사례도 늘고 있다.

이미 계약금을 주고받았음에도 매도자가 더 높은 가격을 제시하는 다른 매수자가 나타나면 계약금을 돌려주고 계약 파기를 요구하거나, 기존 매수인에게 계약금을 올려달라고 요구하는 경우가 발생하고 있다.

이는 법적 분쟁으로 이어질 수 있음에도 현재의 가격 상승세에 매도자들이 이를 감수하려는 사례까지 나오는 것이다.

강남권의 상승세는 두드러진다.

지난 5월 기준 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 7주 연속 상승세를 이어갔으며, 강남구와 서초구는 각각 0.1% 이상의 상승률로 서울 전체 상승세를 견인했다.

불확실한 시장 상황에서 투자 가치가 높고 안정적인 입지를 갖춘 주택 한 채에 집중적으로 투자하려는 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 강남권의 가격 상승을 부추기는 요인으로 작용하고 있다는 분석이다.


이러한 서울 부동산 시장 분위기에 대한 정부의 대응에도 관심이 쏠리고 있다.

정부는 현재까지는 '주택 시장 안정화' 기조를 유지하며 급격한 규제 완화보다는 시장 상황을 면밀히 주시하겠다는 입장이다.

하지만 시장 과열 조짐이 심화할 경우 추가적인 투기 억제책이나 공급 확대 방안을 검토할 가능성도 있다.

특정 지역의 과열 현상이 심화하면 투기과열지구 지정 해제를 안 하거나 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제를 강화하는 등의 조처를 할 수 있다.

다만, 현재의 상승세가 과거처럼 폭발적인 수준은 아니라는 판단 속에 당장은 유동성 관리와 공급 시그널을 통해 시장을 안정화하려는 노력을 먼저 할 것으로 보인다.

부동산 전문가들도 현재의 상승세가 과거와 같은 투기적 과열로 이어질지 또는 특정 지역에 국한될지에 대한 의견이 분분하며, 정부의 추가 정책이 시장에 미칠 영향에 주목하고 있다.

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