매일 경제

[홍장원의 인터뷰] 부동산은 실물과 금융이 어우러진 복합적인 자산입니다. 여기에 인간의 심리가 곁들여진 고차방정식에 가깝죠.

그래서 부동산 시세는 중장기로 보면 펀더멘탈에 가깝게 움직이지만 단기로는 그렇지 않은 경우가 많습니다. 코로나19 사태 이후 급격하게 늘어난 유동성에 힘입어 부동산 시세는 본질대비 훨씬 높은 값에 거래되곤 했었죠.

하지만 수십년간 볼 수 없었던 인플레이션 파고에 놀란 미국 연방준비위원회가 가파르게 금리를 올리기 시작했고, 한국은행 역시 단기에 금리를 상당부분 올렸습니다. ‘저금리’라는 무기를 손에 들고 고점을 높여가던 부동산 시세는 지금 여러분이 보는 것처럼 빠르게 떨어지고 있습니다.

그렇다면 시대를 관통하는 ‘부동산 절대 투자 원칙’ 같은 것은 존재하지 않는 것일까요. 해답을 찾기 위해 매부리TV는 ‘부동산을 공부할 결심’의 저자 배문성 이스트스프링자산운용 애널리스트를 모시고 인터뷰를 해 봤습니다.

그는 여의도 운용사에서 채권을 분석하는 크레딧 애널리스트 입니다. 그의 논리를 관통하는 것은 ‘부동산을 채권처럼 분석할 수 있다’는 것입니다.

채권과 금리는 매우 높은 상관관계를 가지고 움직입니다. 금리가 떨어지면 채권가격이 오르고 금리가 오르면 채권가격은 떨어집니다. 배 애널리스트의 분석에 따르면 집값의 움직임을 정확하게 예측할 수는 없지만, 임대수익률과 금리간에는 뚜렷한 상관관계가 있습니다.

지난 10년여간 추이를 살펴보니 임대수익률이 기준금리보다 약 1%포인트 높은 수준에서 움직였습니다. 그런데 최근 임대수익률은 기준금리보다 오히려 1%포인트 넘게 낮은 상황입니다.

분모가 집값이고 분자가 임대수익이니, 10여년 평균치로 임대수익률이 회귀하려면 집값이 떨어지던가 임대수익이 올라가야 합니다. 하지만 최근 가파르게 떨어지고 있는 전셋값을 보면 분자가 늘어날 가능성은 거의 없다고 봐야겠지요. 난방비에 전기료도 껑충 뛴데다 장바구니 물가도 올라 주머니 사정이 팍팍해졌습니다. 여기에 각종 대출금리도 천청부지 오른 상황이니 임대수익이 올라가긴 힘듭니다.

그렇다면 결국 분모인 집값이 내려가는 것 외에는 방법이 없습니다. 그래서 그는 당분간 부동산 시장이 약세를 보일 수 밖에 없다는 결론을 내립니다.

한가지 재미있는 결과가 있습니다. 배 애널리스트는 1910년 조선총독부에서 발간한 자료를 근거로 한국의 전세가율 범위을 역사적으로 추산해 낼 수 있다고 얘기합니다.

배 애널리스트가 들고온 1910년 ‘관습조사보고서’에는 다음과 같이 쓰여져 있습니다.

전세란 조선에서 가장 일반적으로 행해지는 가옥 임대차 방법이다. 차주가 일정한 금액(가옥 가격의 반액 내지 7~8할)을 소유자에게 기탁하며 별도의 차임을 지불하지 않고 반환 시 기탁금을 돌려받는다

배 애널리스트는 “조선시대에도 한양 집값은 굉장히 빠르게 오르는 자산이었다. 벼슬을 하다가 지방으로 귀양을 간 사람이 한양 집을 팔고 간다면 도저히 다시 한양에 들어올 수 없는 상황이었다”고 얘기합니다.

그래서 주로 전세를 주고 한양을 떠나곤 했는데 그 전세가율이 50%에서 80%를 오르내렸다는 것입니다.

그렇다면 전세가율이 높은 70~80%에서 주택을 구매해 50%로 내려왔을때 팔면 결국 이기는 게임이 아닐까요. 자세한 얘기 매부리TV에서 보실 수 있습니다.