매일 경제

자기 자본 10%만 있다면, 나머지는 정부와 함께 주택을 구매할 수 있을까. 이창용 한국은행 총재, 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장이 최근 정책 컨퍼런스에서 주택 정책에 대해 새로운 아이디어를 던졌다.

당국이 기존의 대출 중심 주택금융 체계를 넘어서 ‘지분’ 개념을 도입한 새로운 제도를 선보이겠다고 나선 것이다. ‘지분형 모기지’라 불리는 이 제도는 주택금융공사가 개인과 함께 주택을 공동 구매하고, 집값이 하락할 경우 정부가 우선적으로 손실을 부담하는 방식이다.

하지만 아직 제도가 초기 구상 단계일 뿐이며 우려도 적지 않다. 이 제도의 도입 배경과 효과, 쟁점 등을 Q&A로 정리했다.

Q: 지분형 모기지는 뭘까?

지분형 모기지는 주택 구입자와 한국주택금융공사가 공동으로 주택 지분을 나눠 갖는 새로운 형태의 주택금융 제도다. 예를 들어 10억원짜리 주택을 구입할 때, 구매자가 자기자본 1억원(10%)을 투입하고 은행에서 4억원(40%)을 대출받으면, 나머지 5억원(50%)은 주택금융공사가 지분 투자 형태로 참여하는 구조다.

이 방식은 가계부채를 늘리지 않으면서도 주택 구입이 가능하다는 점이 특징이다. 구매자는 주택금융공사가 보유한 지분에 대해 대출 이자보다 낮은 수준의 ‘사용료’를 지불하게 된다.

Q: 정부는 왜 이걸 하자는 걸까?

최근 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 자기자본이 충분하지 않은 사람들은 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음)로도 주택을 구입하기 어려운 상황이다. 청년·신혼부부 등 무주택 실수요자들이 아우성이다. 부모의 지원 없이는 주택 마련이 불가능하다는 목소리도 나온다.

주택 소유 여부에 따른 양극화도 심각하다. 집값이 계속 오르는 상황에서 주택을 소유한 사람과 그렇지 못한 사람 간의 자산 격차는 더욱 커지고 있다. 이에 정부가 초기 자본이 부족한 사람들도 주택을 마련하고, 주택 가격 상승의 혜택을 일부나마 누릴 수 있게 정책을 준비 중인 것이다.

Q: 집을 사려는 사람에게 어떤 영향이 있을까?

주택 구입 시 필요한 초기 자본이 크게 줄어든다. 기존에는 집값의 30% 이상을 자기자본으로 마련해야 했지만, 지분형 모기지를 활용하면 10% 정도만 있어도 주택 구입이 가능하다.

주택금융공사 지분에 대한 사용료가 일반 대출 이자보다 낮게 책정될 예정이므로 월 부담금도 줄어든다.

Q: 그럼 ‘내 집’은 아닌가?

A: 주택 소유권을 정부와 매수자가 나눠 가지게 된다. 따라서 등기부상 정부와 매수자 모두 기재돼 공동명의가 되는 것이다.

Q. 어떤 문제가 생길 수 있을까?

주택 가격 하락 시 손실 부담이 문제다. 김병환 금융위원장은 이에 대해 “주택가격이 떨어지는 경우 주택금융공사가 들어간 지분을 후순위로 해서 먼저 손실을 부담하는 구조로 생각 중”이라고 밝혔다. 이 경우 정부가 세금으로 집값 하락으로 인한 구매자의 손실을 메꿔준다는 비판이 나올 수 있다.

수익 공유 구조가 익숙하지 않은 소비자들의 반감 때문에 제도가 원활하게 운영되기 어려울 수도 있다. 집값 상승 시 이익을 주택금융공사와 나눠야 한다는 점에서 심리적 거부감, 주택을 구입한 후에도 지분의 일부는 주택금융공사가 소유하고 있기 때문에 완전한 소유감을 느낄 수 없다는 점 등이 제도 시행의 걸림돌이 될 수 있다.

Q. 전세나 월세보다 이 제도를 활용하는 것이 나을까?

아직 구체적인 내용은 알 수 없으나, 지분의 일부만 부담하면 된다는 점에서 전월세보다 저렴하게 금융소비자가 주택을 구입할 수 있을 것으로 보인다.

Q. 손실은 어떻게 부담하게 되나? 언제부터 이 제도를 활용할 수 있나.

아직 제도 초기 단계로 정확한 수익 분담 구조, 대상 지역, 절차 등은 정해진 바 없다. 다만 당국에선 수도권과 비수도권을 구분하지 않고 해당 제도를 시행하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

Q. 과거에도 비슷한 제도가 있었나?

박근혜 정부 시절의 ‘공유형 모기지’나 경기주택도시공사(GH)가 추진 중인 ‘지분적립형 분양주택’이 있다. ‘지분적립형 분양주택’은 적금처럼 분양 가격 일부(10~25%)만 내고 지분으로 얻어 입주한 다음 20~30년간 거주하면서 나머지 지분을 분할 취득하는 방식이다. 공유형 모기지는 일반 시장보다 낮은 이자율로 대출을 받을 수 있지만, 추후 주택을 팔 때 가격이 올라 생긴 이익의 일부분을 정부에게 돌려주어야 하는 제도다.

다만 차이점도 존재한다. 지분적립형은 경기도시공사(GH)가 시행하는 공공 분양주택에 한정된다. 공유형 모기지의 경우 주택의 소유권도 100% 개인에게 있었고 정부는 자금만 대출해줬다. 즉, 정부가 일부 자금을 대출해주면 개인은 집을 온전히 소유하고 이후 이를 상환하는 식이다.

정부가 집의 일부를 같이 사주는 대신 이후 이익도 나눠 가지는 지분형 모기지와는 다르다. 처음부터 개인이 대출로 주택을 구매해 정부는 지분이 없다. 가격이 오르면 정부가 수익을 뺏어가는 것처럼 보인다는 지적이 있었던 이유이기도 하다.

Q: 지분형 모기지 제도의 성공을 위한 조건은?

시범사업은 역세권이나 좋은 입지에 새로 짓는 주택을 대상으로 시작해야 한다. 또 주택금융공사뿐만 아니라 은행 등 민간 금융회사도 후순위 투자자로 참여해 성공 사례를 함께 만들어야 한다. 마지막으로는 “집을 처음부터 100% 소유하지 않아도 괜찮다”는 인식 변화가 필요하다.