매일 경제

[홍장원의 인터뷰] 최근 국토연구원은 흥미로운 자료를 내놨습니다. 이태리 국토연구원 연구위원이 30일 발표한 ‘주택시장과 통화정책의 영향관계 분석과 시사점’이란 보고서입니다.

보고서는 2011년 1월부터 2021년 12월까지 금리·대출규제·주택공급·인구구조·경기 등 5가지 개별변수를 분석해 어떤 변수가 주택가격을 결정하는지를 분석했습니다. 분석 결과 기준금리를 통한 통화정책이 집값을 설명하는 영향력이 가장 컸습니다.

한국부동산원 아파트매매가격지수를 기준으로 분석한 결과 주택가격 변동에 금리가 미치는 영향은 60.7% 였습니다. 절대적이었다고 볼 수 있습니다.

대출규제가 차지하는 비중은 17.9%로 나타났습니다. 주택공급이 미치는 영향은 8.5%에 그쳤고 인구증감 및 세대분리 등 인구구조에 따른 영향은 8.5%였습니다. 경기가 미치는 영향은 4.4%로 가장 낮았습니다.

민간조사인 KB아파트매매가격지수를 기준으로 해도 결과는 동일했습니다. 금리가 미치는 영향이 56.1%로 가장 높았습니다. 대출규제가 19.3%, 주택공급이 11.9%, 인구구조가 10.3%순이었죠. 경기가 미치는 영향은 2.5%에 불과했습니다.

그래서 일각에서는 올해 기준금리 인상이 멈추고 혹시라도 인하사이클에 들어서면 집값이 다시 반등하지 않을까 기대하는 목소리가 커지고 있습니다. 이미 캐나다 중앙은행은 기준금리 인상을 멈추고 상황을 더 지켜보겠다고 선언한 상황입니다.

캐나다는 금리인상 멈춰, 한은도 금리인상 부담

한국은행도 기준금리를 더 올리는 것에 상당한 부담을 느끼고 있습니다. 미국 연방준비위원회가 1일(현지시간) 예상대로 금리를 0.25%포인트 올리고 비둘기파적인 스탠스를 보여준다면 전세계를 휘몰아친 금리인상 랠리는 일단 잦아든 것으로 봐도 무방합니다.

하지만 김영익 서강대 경제대학원 교수의 최근 매부리TV 인터뷰를 보면 상황이 그렇지 않습니다. 김 교수는 주택가격을 움직이는 가장 큰 변수가 금리가 아니라 경기라고 분석합니다. 국토연구원의 분석과는 상반된 시각을 보여준 것입니다.

국토연구원은 경기가 주택가격을 좌지우지할만한 설명력 있는 변수가 아니라고 분석했지만 김 교수는 경기야말로 금리를 넘어 주택가격에 가장 큰 영향을 준다는 것입니다.

주택가격과 밀접한 동행지수순환변동치가 2022년 10월 바닥을 찍었다. 한번 꺾인 경기는 약 20개월은 간다

김 교수가 매부리TV와의 인터뷰를 통해 강조하는 발언은 바로 이것입니다. 경기가 단기에 반등할 상황이 아니라는 얘기입니다.

그는 가격소득비율(PIR·Price Income Ratio)를 놓고서도 집값이 더 떨어질 여지가 있다고 설명합니다. 2021년 19배에 달했던 PIR이 22년 9월 기준 17.7배로 꺾였고, 그 이후 수치가 좀더 내려온 것으로 추산되지만 2008년 이후 장기평균치인 12배에 비해서는 여전히 높다는 것입니다.

그는 “수도권 집값은 여전히 과대평가된 것으로 보인다. 아직 더 떨어질 가능성이 높다”고 설명합니다.

물론 국토연구원의 보고서가 ‘금리가 내리면 집값이 오른다’는 단정적 내용을 담지는 않았습니다. 하지만 집값을 움직이는 변수가 무엇인지를 놓고 김 교수와 국토연구원 시각에 괴리가 큰 것만은 사실입니다.

과연 올해 기준금리가 내려가는 상황이 현실화될까요. 그렇다면 집값은 어떻게 움직일까요. 금리와 집값을 바라보는 다양한 시각을 매부리TV에서 확인하시기 바랍니다.