매일 경제

금리 안정화에 따른 조달금리 조정·높은 캡레이트 강조

[톱데일리] 한화자산운용이 처음으로 출시하는 리츠(REITs 부동산투자회사) '한화위탁관리부동산투자회사'(이하 한화리츠)가 본격적인 출범을 앞두고 있다. 한화리츠는 고금리 시대 투자 매력도를 높이기 위해 6.85%(5년 운용 평균 기준, 매각차익 제외)라는 높은 배당수익률을 내걸은 점이 특징이다.

한화자산운용은 2일 서울 여의도 63컨벤션에서 기자간담회를 개최해 이달 말 유가증권시장(코스피)에 상장 예정인 한화리츠에 대해 설명했다. 한화리츠는 이달 6일과 7일, 이틀에 걸쳐 기관 투자자를 대상으로 한 수요예측을 실시한 후 27일 시장에 상장한다는 계획이다. 공모가는 5000원으로 총 2320만주를 발행해 1160억원을 조달할 계획이다. 상장 주관사는 한화투자증권과 한국투자증권이 공동으로 담당하고 있다.

한화리츠는 한화자산운용이 처음으로 출시하는 리츠 상품이다. 한화자산운용은 지난 2021년 10월 자산관리회사(AMC) 본인가를 받으며 리츠 상품을 준비해 왔다. 더 빠른 시기에 첫 리츠를 내놓으려 했지만 부동산 경기 침체 등의 시장 상황과 상장 주관사 교체 인해 시기가 늦쳐졌다.

한화리츠는 6.85%라는 높은 배당수익률을 내걸으며 투자 매력도를 높였다. 회사 측은 한화리츠의 ▲안정성 ▲수익성 ▲성장성 ▲투명성 등을 근거로 높은 배당이 가능하다고 설명했다.

우선 한화리츠 자체가 그룹과 연계된 리츠라는 점에서 안전성이 높다는 분석이다. 한화리츠는 한화생명보험이 최대주주인 스폰서 리츠다. 상장 후 한화생명보험의 지분율은 46.2%다. 한회리츠에 담는 자산도 그룹 계열사와 관련된 사무용 건물이다. 한화손해보험의 여의도사옥을 비롯해 한화생명보험 노원사옥·평촌사옥·중동사옥·구리사옥이 자산으로 담겼다.

박성순 리츠사업본부 본부장
(사진)은 "한화리츠 자산에는 한화그룹의 계열사를 비롯해 여러 대기업, 공기업 등이 임차인으로 있다"며 "이들은 5년 이상의 장기 임대를 하고 있 는 상황으로 안정적인 임대료를 확보할 수 있는 상황이다"고 말했다.

한화리츠는 지난해 금리가 최절정기에 달할 때 자산 매입을 위한 투자재원 마련에 나섰다. 이에 총 3276억원을 대출만기 1년~3년으로 차등화해 5.57%(가중평균)의 조달금리로 대출 받았다. 다른 상장리츠에 비해 조달금리가 높고, 고금리 시대 속 대체투자의 설득력을 높여야 하는 이중고에 놓인 셈이다.

한화자산운용은 1년 만기 대출은 고정금리지만 2년, 3년 만기 대출의 경우 변동금리로 설정해 향후 금리 하향에 따라 대출 이자 비용 감소 효과를 누릴 수 있다고 설명했다. 국내에서 물가 안정을 위한 통화 긴축 정책이 지속되고 있는만큼 한화자산운용은 장기적으로 금리 안정화 가능성이 높다고 판단했다. 또 전체 대출금의 만기 일정을 균등하게 분산해 향후 금리 변동에 따른 위험도를 줄였다는 입장이다.

고금리 상황에서 자산 매입에 나선만큼 비교적 낮은 금액으로 부동산 자산을 확보했다는 점도 강조했다. 한화리츠의 대표적인 자산인 한화손해보험 여의도사옥의 투자 대비 수익률(캡레이트, Cap Rate)은 4.9%로 비교 권역의 캡레이트(3.1%) 대비 높다.

캡레이트는 간단히 말해 부동산에서 발생되는 연간 순수익을 그 부동산의 매입가격으로 나눈 백분율 수치다. 부동산에서 나오는 대표적인 수익은 임대료임으로 임대료/부동산 매입가격 수치를 참고할 수 있다. 캡 레이트가 높다는 말은 매입한 부동산 자산의 임대료가 비교 가능한 지역의 부동산 보다 높거나, 부동산을 싸게 샀다는 의미로 풀이된다.

결국 캡레이트가 높다는 것은 향후 자산 매각시 높은 수익률을 기록할 수 있다는 점과 좋은 투자처를 매입했다는 점을 암시하는 셈이다. 한화자산운용 관계자는 "높은 캡레이트를 내세워 더 좋은 조건으로 자금 확보가 가능하다"며 "이는 배당을 위한 자금을 높은 수준으로 유지할 수 있는 배경이 될 것"이라고 설명했다. 한화리츠는 배당 결산시기를 4월 말과 10월 말로 결정했다. 이번 공모 과정에서 참여한 투자자의 경우 주주로 참여한 지 한달여 만에 배당 수익을 볼 수 있는 셈이다.

한화리츠는 상장 후 높은 수준의 신용등급 확보에 주력하면서 좋은 조건에 자금을 조달하고 외형 확장에 나선다는 계획이다. 우선매수협상권을 보유하고 있는 한화손해보험 신설동 사옥, 한화금융센터 63빌딩 자산 매입도 검토한다. 박성준 본부장은 "우선매수협상권을 보유한 자산 일부에 대해 협의해 매입 기회를 포착해 올해안에 가시적인 성과를 낼 것"이라고 밝혔다.





톱데일리
김민지 기자 min37@topdaily.co.kr