매일 경제

“2023년 2월 현재 서울과 수도권 집값은 하락 사이클이 시작되는 하락장 초반으로 봅니다. 이번 하락장은 5년 정도 진행되고, 1~2년 정체기를 거쳐 길게는 2028년까지 약세 국면이 이어질 겁니다.”



최근 매경 자이앤트TV에 출연한 이현철 아파트사이클연구소 소장은 2018년 정부의 부동산 규제 정책에도 서울과 수도권 아파트 값 상승을 전망했고, 2021년에는 ‘실거주 한 채도 팔아라’는 메시지를 던지면서 국내 부동산 시장에서 유명해진 인물입니다. 최근 출간한 <아파트 투자는 사이클이다>를 통해 서울과 수도권 아파트 값을 둘러싼 이현철 소장의 의견을 들어봤습니다.



결론부터 요약하면 이현철 소장이 내다본 서울 아파트 값은 2025년까진 하락, 2026~2027년은 옆으로 횡보하는 정체기입니다. 이 소장은 “2022년 급격한 금리인상으로 당초 예상과 달리 집값 정체기에서 하락기로 빠르게 넘어갔다”면서 “최근 서울 전세가율이 50% 미만으로 내려간 상황에서 아무리 실거주 목적이라 해도 집을 살 필요는 없다”고 말했습니다.



일각에선 서울과 수도권의 아파트 입주물량이 급격히 감소하는 것을 토대로 공급부족이 앞으로 수 년내 심화될 수 있다고 지적합니다. 이에 대해서 이 소장은 ‘수요’와 대중심리에 대한 착시에서 비롯된 문제라고 평가합니다. 이 소장은 “부동산이 투기 대상인 한국에선 아파트 수요는 폭발적으로 증가했다가도 연기처럼 사라질 수 있다”면서 “연도별 입주물량 대비 적정수요를 제시하는 프롭테크 서비스를 맹신할 필요는 없다”고 주장합니다.



과거 2021년 집값 상승을 예상했지만 집을 팔라고 주장했던 이유도 다시 한번 설명했습니다. 이 소장은 “하락장에도 손실을 감내하면 팔 수 있는 주식과 달리 부동산은 수요가 사라지면 가격을 낮춰도 팔리지 않는 상황이 벌어진다”면서 “2018년에 문재인 정부가 여러 부동산 규제책을 쏟아냈지만, 시장은 정책을 이긴다고 했지만, 누적된 규제의 힘은 점차 집값 상승 에너지를 소진시킨다”고 설명했습니다.



집값이 상승을 끝내고 하락으로 반전하는 것을 파악하는 기준으로는 ‘매도자의 과한 욕심’을 살펴본다고 소개했습니다. 이 소장은 “부동산 상승장에서 정부 규제는 다주택자부터 중과세를 통해 수요층에서 이탈시키고, 상승장 후반부로 갈수록 무주택자가 매수 주체로 나선다”며 “상승장에서 거래가 늘며 집값이 올라 끝물에 도달하면 매도자는 호가를 과하게 높여 부르고, 매수자는 매수를 포기하고 시장을 떠나면서 거래절벽이 생기는 데 그때가 2022년”이라고 설명했습니다.



그에 따르면 무주택자 비율은 건국 이래 40% 아래로 내려간 적이 없습니다. 청약 점수 관리 등 각종 이유로 무주택자로 남는 인구를 감안하면 상승장 끝물에 남은 수요층을 가늠해 볼 수 있다는 설명입니다.

전 세계에서 한국에만 존재하는 전세 제도가 부동산 하락장을 보내는 가장 좋은 방법이라고 그는 말합니다. 이 소장은 “하락장에서는 실거주 1채 보유자도 집값이 내리면 자산손실이 발생하는데 전세 임차인은 자산을 지키면서 저렴하게 주거 문제를 해결할 수 있다”며 “실거주 1채를 꼭 사고 싶다면 2030년 이후 상승 전환을 확인한 뒤 사도 늦지 않을 것”이라고 덧붙였습니다.