재건축초과이익환수제 재건축 사업 이익에 누진과세 3천만원 넘으면 10~50% 부담 보유세·양도세 중복과세 문제분양가상한제 택지비·건축비 등 더한 분양가 일정 이하로 거래하도록 정해 건설사 수익성 줄어 공급 축소
윤석열 정부 들어 부동산 재건축과 관련한 '대못' 규제들이 완화되고 있다. 분양 시장에서 주택 공급을 위축시켜온 분양가상한제(분상제) 대상 지역이 대거 축소됐다. 또 재건축에 걸림돌이 되어왔던 재건축초과이익환수제(재초환) 완화를 위한 개정안도 지난해 11월 발의돼 상임위원회에 계류 중이다.
분상제는 높은 분양 가격을 낮춰 적정한 가격에 아파트가 건설되고 거래될 수 있도록 하기 위한 제도다. 일정한 표준건축비와 택지비에 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 한다. 2005년에는 공공택지에 지어지는 주택에만 적용됐다가 2007년 9월부터 민간택지에 건설되는 주택에도 확대 도입됐다. 그러나 2014년 분상제가 적용되는 민간택지 요건이 강화되면서 제도가 유명무실해졌다. 2020년 다시 민간택지 요건을 대폭 완화해 서울 18개 구의 309개 동과 경기도 3개 시의 13개 동 등 총 322개 동이 분상제를 적용받게 됐다. 시장 수요 가격보다 낮은 수준에서 상한가가 정해지면 건설사들은 수익성이 낮아져 사업을 꺼리게 되고, 부동산 공급이 늘어나기 어렵다. 이에 국토교통부는 지난 1월 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 다른 모든 지역을 분상제 적용 대상에서 전면 해제했다.
재초환은 재건축 사업으로 얻는 이익에 누진 과세하는 제도다. 2006년 9월 도입됐다가 2013년 부동산 침체를 이유로 시행이 유예됐다. 이후 지난 정부에서 부활해 재건축 초과이익이 가구당 3000만원을 넘으면 초과이익의 10~50%를 부담금으로 내야 한다. 재건축 개발이익은 재건축이 종료될 때의 집값에서 추진위원회 설립 승인 당시 집값, 정상 주택 가격 상승분, 개발비용을 제외하고 산출한다.
하지만 재건축 초과이익에 세금을 따로 부과하는 것은 이미 보유세와 양도세 같은 각종 세금을 낸 마당에 중복 과세 문제가 따라다닌다. 특히 거래를 통해 실제 실현된 이익이 없는데 재건축 전후의 집값 차이를 계산해 징세하는 것은 무리라는 지적도 있다. 이에 국토부는 '재건축부담금 합리화 방안'을 내놓은 바 있다. 초과이익 환수 면제 기준 금액을 올리고 부과율별 구간을 확대한 것이 주요 내용이다.
마무리 문제
Q. 부동산 재건축 제도와 관련한 설명 중 옳지 않은 것은?
① 최근 분양가상한제 적용 지역이 확대되고 있다.
② 분양가상한제, 재건축초과이익환수제는 부동산 공급을 줄인다.
③ 서울 강남구, 서초구, 송파구는 분양가상한제의 적용을 받는다.
④ 재건축초과이익환수제는 토지에 대한 투기를 방지하기 위해 도입됐다.
⑤ 재건축초과이익환수제는 초과이익 구간별로 10~50% 부담금이 누진 과세된다.
(해설)
2020년 기준 분양가상한제를 적용받는 지역은 서울 18개 구와 경기도 3개 시의 13개 동 등이었다. 그러나 올 초 국토교통부는 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 모든 지역을 분상제 적용 대상에서 전면 해제했다. 정답 ①
