"몇십 년 만에 단행된 급격한 금리 인상으로 리츠(REITs) 같은 상장 부동산 자산가격이 매우 싸졌습니다."
제임스 메이듀 맥쿼리자산운용(MAM) 글로벌 상장부동산부문 최고투자책임자(CIO)는 개인들도 소액으로 손쉽게 접근 가능한 리츠 등 상장 부동산 자산 투자에 큰 기회가 열려 있다고 강조했다. 그는 맥쿼리그룹에서 운용자산(AUM)만 470억달러에 달하는 글로벌 상장 부동산팀의 수장을 맡고 있다.
메이듀 CIO는 요즘이 상장 부동산에 투자하는 데 적기라고 진단했다. "한국에서 만난 많은 기관투자자들도 상장 부동산 투자에 관심이 높아졌다"며 "가치 대비 가격이 떨어진 상장 부동산에 큰 투자 기회가 있다"고 설명했다. 리츠 등 상장 부동산은 우크라이나 전쟁과 물가 급등, 미국 연방준비제도의 기준금리 인상 등 변수가 가격에 반영됐지만 기관투자자 위주로 거래되는 비상장(사모) 부동산 시장에서는 아직 가격에 경제 상황 변화 등이 제대로 반영되지 않았다는 것이다.
맥쿼리자산운용에 따르면 올해 1월 전 세계 상장리츠는 순자산가치(NAV) 대비 21.9% 낮은 수준에서 거래되고 있다. 통상 고금리는 부동산 가격 하락 요인으로 지적되지만 역사적으로 1993년 이후 30년간 리츠는 미국채 10년물 금리가 오르는 동안 85% 구간에서 '플러스' 총수익률을 기록했고, 시장금리 상승기 절반가량은 주식을 대표하는 S&P500 수익률보다 우월했다.
장기 투자에 유망한 리츠로는 데이터센터, 물류창고, 통신타워, 라이프사이언스 등을 제시했다. 메이듀 CIO는 "침체와 물가 상승이 동반된 최악의 스태그플레이션 환경에 처해도 기업이나 소비자의 데이터센터와 통신타워 수요는 지속될 것"이라고 말했다. 이어 "미국 등 선진국 베이비부머가 은퇴하고 MZ세대가 주거 기회비용을 절감하려는 흐름은 노인 요양시설부터 조립식 주택, 보관창고 등까지 장기 인구 추세에 맞춘 관련 부동산의 성장을 이끌어낼 것"이라고 분석했다.
반대로 전통적인 리츠 투자자산인 쇼핑몰과 오피스, 숙박업종은 경기 침체로 인한 소비 둔화, 원격근무 확대 같은 소비자·기업 행태 변화에 직면해 위험한 상황이다. 이들 업종에 대해 그는 "전통 리츠 섹터에서는 대출 비율이 낮고 덩치를 키운 강자가 살아남을 것"이라며 "주식보다 낮은 변동성에 채권만큼 안정적인 배당을 주고 인플레이션을 헤지할 수 있는 상장 부동산 자산은 연기금 포트폴리오에서 비중이 계속 커질 것"이라고 내다봤다.
상장 부동산에 투자할 때 가장 중요한 투자 판단 기준은 '지속가능한 현금 흐름의 증가'에 있다는 게 메이듀 CIO의 설명이다. 그는 "현금 흐름이 지속적으로 늘어나는 데 있어 중요한 것은 훌륭한 경영진과 우수한 신용등급, 자산의 품질, 임대 상태, 자본할당 등"이라고 소개했다.
상장 리츠 21개, 시가총액 7조원 안팎에 달한 국내 상장리츠 시장이 성장하기 위해서는 주요 글로벌 지수 편입을 늘릴 필요가 있다는 의견도 내놨다. 현재 글로벌 리츠 지수인 FTSE EPRA Nareit Global Real Estate에 속한 국내 리츠는 ESR켄달스퀘어리츠, 롯데리츠, 제이알글로벌리츠, SK리츠 등 4개뿐이다. 메이듀 CIO는 "한국 리츠가 더 많이 국제 벤치마크지수에 포함되거나 기존 주요 벤치마크지수 내 한국 비중이 확대되기 전까지는 장애물이 남아 있다"고 지적했다.
